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le permis de construire


Le permis de construire


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L'obtention d'un permis de construire est une formalité obligatoire. Il est en effet strictement interdit de construire la moindre bâtiment sans une autorisation préalable. Pour bâtir une maison individuelle, cette autorisation est contenue dans le permis de construire.

Les finalités

Pendant des siècles, les bâtisseurs ont construit leur demeure sans autre règle que leur désir final. Tant en ville qu'à la campagne, l'espace était suffisant et on construisait principalement dans un but pratique. Cet état de fait a conduit à une certaine homogénéité des constructions et la création des styles régionaux qui font tout le charme des régions françaises. Dans notre monde moderne, les contraintes ont changé. Il faut construire des routes toujours plus larges, assurer la distribution de l'eau, de l'électricité, du téléphone, éviter la concentration urbaine, etc. Toutes ces conditions ont poussé les pouvoirs publics à instaurer un permis de construire. Celui-ci leur permet d'évaluer la qualité de la construction, son intégration dans le site choisi et l'absence d'exigences d'intérêt général interdisant de construire. Le permis de construire sert à organiser l'espace urbain et à empêcher les constructions anarchiques. Autrefois, la délivrance du permis de construire était le domaine de l'État, part l'intermédiaire des Directions Départementales de l'Equipement (DDE). Le maire est devenu, depuis 1984, le principal intervenant dans la majorité des communes de France. C'est lui qui octroie ou refuse de permis. Les DDE conservent toutefois un rôle consultatif et parfois régulateur.

Les contraintes

Dans la plupart des communes françaises, il existe un Plan d'Occupation des Sols (POS) voté par le conseil municipal après enquête publique. Le POS découpe la communes en zones. Chaque zone détermine un Coefficient d'Occupation des Sols (COS) depuis les secteurs difficilement constructibles jusqu'aux secteurs à forte densité telles que les Zones d'Urbanisation Prioritaire (ZUP) et les Zones d'Aménagement Concertées (ZAC). Le COS permet de savoir quelle surface peut être construite, tout étages additionnés, en fonction de la dimension des terrains. Ce COS s'impose à toutes les constructions qui doivent être édifiées sur la zone. Il ne peut être modifié que par une révision du POS, votée en conseil municipal. Les interdictions de construire sont généralement dues à la présence de sites protégés à proximité (forêts, bâtiments classés, etc.), au risque présenté par le terrain lui-même (inondations, carrières, éboulements, etc.) ou à la mise en réserve de terrains pour des implantations futures comme des autoroutes, chemin de fer, etc.

Le contenu

En plus des formulaires à demander à la mairie, le dossier de demande de permis de construire doit comprendre un plan de situation et un plan de masse qui situent la future construction dans la commune et sur sa parcelle de terrain. Le dossier doit en outre comporter le détail de la construction ainsi que les plans pour chaque niveau créé, annexes comprises (garage, dépendances). Le recours à un architecte ou une personne agréée en architecture est obligatoire pour la réalisation du projet architectural, qui représente la maison dans son site. Le dépôt de la demande s'effectue simplement à la mairie. Le délai d'instruction sera alors indiqué dans les 15 jours suivant ce dépôt.

Un document précis et une étude minutieuse

La précision de votre demande est primordiale. Elle fait, en effet, l'objet d'une étude minutieuse de la part des services techniques de la mairie, souvent aidée par la DDE. Des documents trop succincts ou volontairement « adaptés » entraînent souvent des délais supplémentaires d'instruction si ce n'est un refus pur et simple. Evités, par exemple, de déposer un projet présentant des fenêtres situées bizarrement à 4 m de hauteur, sous prétexte que le COS interdit de construire un deuxième niveau !

Le délai de validité

Une fois obtenue et délivrée par le maire de la commune, le permis de construire est valable 12 mois. Exceptionnellement, la durée de validité peut être portée à 18 mois. Passé ce délai, il faut déposer un nouveau permis. Si l'on est pris par le temps, on peut interrompre ce délai en entamant, sans attendre, les travaux. On peut, par exemple, commencer à creuser les fondations. En effet, dès le début des travaux, il n'existe plus d'obligation de construire dans un laps de temps déterminé.

Où se renseigner ?

Les services d'urbanisme de votre mairie sont à votre disposition pour tout renseignement concernant votre projet où le terrain sur lequel vous souhaitez construire. Ce sont eux qui vous délivreront, en outre, les formulaires de demande de permis et la liste des documents à joindre. En principe, la mairie est votre interlocutrice unique afin de simplifier les démarches. Mais vous pouvez aussi obtenir des renseignements en contactant les DDE situées dans les préfectures et sous-préfectures de votre département ou les CAUE (Conseils en Architecture, Urbanisme et Environnement).

S'adresser à un tiers

Vous pouvez mandater d'autres personnes pour s'occuper des formalités administratives lors de la construction. Cela peut être le promoteur dans un lotissement, l'architecte voir l'entrepreneur, un cabinet de consultants, etc. Cette transmission de droits doit être constatée par un contrat écrit définissant précisément les attributions du mandaté. En effet, si c'est lui qui prend les décisions à votre nom, vous n'en demeurez pas moins responsable.

La taxe locale d'Equipement

La construction d'une maison impose le règlement d'une Taxe Locale d'Equipement (TLE). Cette taxe, dont le taux varie d'une commune à l'autre, est payable en deux versements égaux : le premier, 18 mois après la date de délivrance du permis de construire, le second 18 mois plus tard.

Autres démarches administratives

Le permis de construire n'est pas le seul document nécessaire pour la construction d'une maison. À l'achèvement de celle-ci, vous devez obtenir un certificat d'achèvement des travaux. De plus, vous devez déclarer votre maison au Centre Des Impôts Fonciers (CDIF) dans les 90 jours de l'achèvement. Attention, cette notion d'achèvement « fiscal » débute dès le gros oeuvre terminé et les menuiseries posées, à condition que l'eau et l'électricité soient disponibles sur le chantier. Pour la part, la certificat d'achèvement des travaux ne peut être obtenu que lorsque la maison est entièrement terminée, finitions comprises.




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